通勤路より

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今日も土地巡り

今日も古民家移築先の土地探しに行ってきた。
宝塚市光ガ丘で2箇所、長寿ガ丘で1箇所。
その後、阪急不動産で ちょっと相談して、西松屋に寄って、ラーメン屋で昼飯喰った後、
名塩平成台の西松の家さんの販売センターで ちょっと話を聞いて、土地探しは今日は終了。

その後、神戸北のイオンモールに寄って で、渋滞の中、かえってきた。
東山台5丁目の分譲区画からの夜景はどうかなと寄ってみたが さほどでもなかった。

西宮名塩の土地など見学会パート2

土曜はまたまた西宮名塩 集中見学会

1.名塩1丁目 1300万 上物付土地673.68㎡
事前の情報と、前回1回だけ雨の日に外から見た様子とでは
「敷地内駐車は無理やなー」という感じでしたが
玄関のある側と反対側のところから軽4なら入っていって駐車も可能です。
一級建築士のリフォーム屋さんも一緒に見にいってくれました。
建物は構造体は未だシッカリしてて、屋根材もあと10年ぐらいは使えそうです。
ま、でも、水回りやら、何やら入れ替えたり、耐震補強をしたりすると
600~700万はかかりそうとのことでした。
白蟻チェックが未だなので、床下もぐってみないとなんともというところです。
梁には ごっつい丸太が使われてたりするんで、建物ぶっ壊してしまうのは
もったいないなーという感じです。土壁もいい感じ。
外壁 若干 ヒビの入ってる箇所もありますが、リフォーム屋さんによると
「中までイってへんやろ」とのことでした。
畑がついてたり、色んな果樹やら花の咲く木が植わってたり、
大きい離れや小屋がついてたり
オマケがよーけあります。
名塩エリアの中では西宮名塩駅に近く
小学校・幼稚園・保育所 全て1~6分ほどの徒歩圏内にあります。
バス停まで5分ですし、西宮名塩駅まで歩いても20分弱のところです。
解体費100万みるとしても、なかなか いい土地だとは思います。
嫁はん的には何か気に食わないそうです。「言葉にして伝えろ」といっても
できひんそうです。「なんとなくいや」というやつです。

2.名塩山荘 戸建4LDK1280万 土地239.13㎡
西側接道で、道路面に駐車場があり、そこから階段を丁度、3階の高さ分まで降りていきます。
そうすると おうちがあります。いわゆる旗竿地で、竿部分が駐車スペースの後、階段になってます。
門には鎖がかけてありましたし、入ってませんけど
まぁ広さ的には問題なさそうですし おうちからも東側の眺望はよさそうです。
バス停までも名塩山荘の中では近いほうですし、いいとは思いますが
若干、隣と建てこんでる感があるかなー。ま、それは構わないです。
駅までの徒歩の場合の近道の入り口も近くにありますし 立地的にはいいんですが
嫁はんのほうは駐車場から階段の高低差 のところを気にしてるのか
それとも名塩山荘自体がイヤなのか、どっちもいやなのか
そんな感じで 検討停止となってしまいました。

3.名塩山荘 480万 土地200.12㎡
なかなか奥行きのある土地ですが、北・西・東と ちょっと建てこんでる感があります。
また、南側は道路へだてて隣家ですが、南側のほうが傾斜が高く、擁壁の上におうちが
建ってるような感じなので、ちょっと塞がれてる感じがあります。
敷地自体は 道路面は敷地と同じ高さですし、伐採も済んでますし、特にコストのかかる土地では
ないように思えます。どうせ家の中に居るのは夜が多いので、建て込んでる感も
実際には あまり気にならんと思うんですけどねー。
嫁はん的には気に入ってないようでした。

4.名塩山荘 850万 土地440㎡
全体として10~15度程度の傾斜地です。
造成または基礎に200~400万はみておかんといかんかなーという感じです。(ド素人ですけど)

5.名塩山荘 1380万 土地379.98㎡
東端が14×6mほどが10度ぐらいの傾斜になってます。
が、嫁はんの希望する建物は平らなところでおさまるので問題なさそうです。
道路面グランドレベルも高低差なしですんで駐車スペース問題ないです。
私的には第一希望はココなんですが
嫁はんは なんとなくイヤらしいです。。。こう「なんとなくイヤ」を繰り返されると もう建てるとかどうとかはヤめようかなとも
思います。そもそも「庭付戸建に住みたい」なんて言い出したのは嫁はんのほうなんですが。。。

6.名塩南台1丁目 戸建1680万
掘込駐車場にデリカが入りませんが、まぁステップワゴンぐらいなら入りそうです。
名塩南台は雰囲気的には嫁はん好みらしいです。
バスの本数は断然 名塩山荘のほうが多いです。
駅からの距離は名塩山荘よりは短いので 20分弱で歩けるかも といったところです。
名塩1丁目よりは駅から遠いんですけどね。
でも、ここで南側庭スペースをとると、南側隣家に遮られてる感は否めないといったところです。
名塩南台は結構相場が高いので、割安な気はします。

7.名塩南台3丁目 1980万 土地337.65㎡
掘込駐車場にデリカが入りませんが、まぁステップワゴンぐらいなら入りそうです。
ここは広々してます。さすがに広い。広いわりには安いが、そのままの値段ですと予算オーバー。

8.名塩南台?丁目 2280万 土地261.08㎡
デリカ駐車可能の上置き。(not掘り込み)
高いだけあって、イイ場所です。予算オーバーやから、指値でチャレンジ?

9.名塩南台 大阪ガス住設の建築条件付土地
400㎡超の土地。2000万台前半。
嫁はん古民家移築希望だが、現地担当者によると建築条件外すのは無理とのことで却下。

10.名塩平成台 850万 土地259.54㎡
高いフェンスで囲まれ、アスファルトで全面舗装された敷地。
何に使う予定やったのか。。。
当該区画は完全フラットだが、南側隣地が傾斜してるので
兵庫県建築条例の がけ地 になるかも。となると、建築確認申請時に何か突っ込みはいるかも。。。だけが心配。
バス停はスグやし、抜けてるし、三方道路(一方は歩道)なので 建て込み感まったくなし。近所に子供よーけいてる。
道挟んで北側の建物は水道設備平屋建て。問題なし。
アスファルトをひっぺがえす費用が要るが、しれてるかな。どうでしょう?

11.名塩茶園町 フジ住宅の建築条件付土地
嫁はん的には「雰囲気くらい」とのこと。名塩のほかのエリアより比較的古めの感じ。
後ほどフジ住宅と電話で話したが、「建築条件を外すのは難しい」とのこと。

12.名塩さくら台4丁目 1750万 土地 671.25㎡
南西部の法面を除いてもメチャ広。
駐車スペースを敷地内に確保するには土木工事要、200~300万かかるかな。
名塩さくら台全体として名塩駅から遠く、バス便も少ない、小学校は阪急の路線バスで通学。というのが嫁はん的に嫌だそうです。

13.名塩さくら台4丁目 土地1280万 217.08㎡
若干 区画周辺の抜けが悪い。

14.名塩さくら台 他色々。
事業主は高田建設。カントリーハウジングという会社が販売をしてて現地販売センターで話しました。
全て建築条件付。条件外すのは2万/坪アップ。なかなかいい敷地はありました。が、上記理由により 嫁はん的には却下だそうです。

あと、宝塚市の光ガ丘や長寿ガ丘も行きたかったですが、時間切れで終わりです。

3月上旬から「古民家移築だー」ということになってまして
その移築元の建物が12×8mほどあります。
これが収まる土地が要ります。
12×8m=建築面積96㎡
一種低層で建蔽率50%とすると
192㎡要ります。
一種低層だと、壁面後退1m要るところが殆どなので
長辺が12+1+1=14m以上,短辺が8+1+1=10m以上は要ります。
あと、駐車スペース1台分は欲しいので、
掘り込みでなければ、3.5×5=17.5㎡も欲しいです。
柱・梁などの構造材の関係上、あまり形を変えれないのですが
建築面積を2~3坪は減らせるみたいです。
だとしても建築面積90㎡は要ります。
そんな感じですんで、最低180㎡で探してます。
掘り込み駐車場の場合は、上に建物を建てると、3階建てとみなされる場合があり、
その場合、構造計算が必要となるのですが、古民家は構造計算上不利なので
確認申請が通らない可能性もあります。
ですんで、掘り込み駐車場の上に建物がかかってしまうのはなるべく避けたいところです。
かかってしまう場合は費用アップで対応できる可能性もあるのですが、
これは工務店さんの設計のかたに確認してみないと、ケースバイケースなので分からないです。
中古戸建の場合は古民家(昭和30年代以前の築)でない場合は、上物付土地としてみてます。
もし いいのがあれば、教えて下さい。

それでは。